Ипотека является одним из реальных способов приобретения собственных "квадратных метров", в том числе в новом доме. Сегодня большинство банков предлагает своим клиентам широкий спектр ипотечных продуктов на квартиры в новостройках. Есть как стандартные программы, так и достаточно уникальные.
В компании "Мортон" призывают ответственно отнестись к выбору продукта ипотечного кредитования, поскольку здесь есть свои нюансы и особенности. Эксперты компании поделились с сайтом "РИА Недвижимость" рекомендациями, как не прогадать и выбрать действительно удобную ипотеку на понравившуюся квартиру в новостройке.
Нюансы ипотеки на новостройки
При оформлении ипотеки на новостройку стоит обратить внимание на ряд нюансов. Во-первых, на вторичном рынке речь идет об ипотеке в силу закона, так что после регистрации сделки по приобретению квартиры заемщик сразу получает право собственности на жилплощадь.
С новостройками есть свои особенности. "На первичном рынке у заемщика еще нет квартиры. В данном случае оформляется ипотека на право требования по договору участия в долевом строительстве, либо уступки права требования", - рассказывает директор департамента ипотеки и субсидий Группы Компаний "Мортон" Алена Анцышкина.
По ее словам, ипотека на право собственности оформляется одновременно с регистрацией свидетельства о собственности на квартиру, после того, как дом построен и введен в эксплуатацию. "Когда заемщик подает на регистрацию собственности, если ипотечная сделка не закрыта, он оформляет в банке закладную, а уже затем все документы сдает на регистрацию", - поясняет собеседница РИА Новости.
Она выделяет еще одну особенность ипотечного кредитования новостроек. Сейчас средняя ставка кредитов на новостройки варьируется от 12,5% до 13% – это на 1 процентный пункт выше, чем на вторичном рынке. Правда, утешает эксперт, в будущем более высокая цена ипотеки с лихвой компенсируется ростом стоимости квартиры по мере приближения сроков сдачи дома, так что покупатель квартиры в новостройке в любом случае остается в выигрыше.
Наконец, еще один важный момент, по мнению специалистов ГК "Мортон", заключается в том, что если за ипотекой на "вторичку" можно обратиться в любой банк, то ипотеку на конкретную новостройку могут дать только те банки, в которых она аккредитована.
Выбираем банк
"Выбирая ипотечный продукт, нужно в первую очередь отталкиваться от своих желаний. Соответственно, если вы понимаете, что ваше желание – это первичный рынок, вам сначала нужно определиться, какой объект хотите приобретать, а уже затем напрямую связываться с застройщиком", - советует Анцышкина.
Такую позицию она объясняет тем, что любая новостройка должна быть аккредитована в конкретном банке. Как правило, у застройщиков есть перечень банков, с которыми они работают и в которых аккредитуют свои объекты.
На практике может случиться так, что квартира выбрана, человек приходит в банк, и вдруг узнает, что данный застройщик не аккредитован. Также, по мнению экспертов, лишней тратой денег и времени могут стать услуги кредитного брокера, поскольку он обязательно наведается к застройщику, чтобы узнать, какие банки представлены на том или ином объекте, но с заемщика все-таки возьмет деньги.
За что? Ведь если клиент самостоятельно обратится в компанию, те же сведения и помощь в получении ипотеки, а также подборе банковского продукта он получит совершенно бесплатно и сэкономит свои средства. "Сто процентов лучше обращаться сразу к застройщику. Во-первых, это будет информация из первых рук. Вы приходите к застройщику, где специалист рассказывает вам и об объекте, и о процедуре самой сделке, помогает выбрать наиболее выгодную для вас ипотечную программу и получить одобрение в банке под выбранный вами объект. А во-вторых, избегаете лишних трат", - утверждает Анцышкина.
Оцениваем возможности
Менеджер застройщика, помогая выбрать тот или иной банковский продукт, учитывает множество факторов и помогает подобрать действительно выгодный вариант исходя из возможностей клиента: размера первоначального взноса, срока планируемого кредита, возраста, уровня дохода, необходимости привлечения созаемщиков. Чем меньше срок кредита и больше первый взнос, тем, как правило, ниже ставка.
Во многих банках условия зависят от способа подтверждения дохода. Это может быть справка 2-НДФЛ, справка по форме банка или документы, подтверждающие, что заемщик является владельцем, совладельцем бизнеса либо индивидуальным предпринимателем.
"Соответственно, для разных категорий лиц предложения в банках будут различаться, в том числе ставки для людей, работающих по найму, и владельцев бизнеса. В случае собственного бизнеса разница составляет примерно 1процентный пункт", - рассказывает глава департамента ипотеки и субсидий "Мортон".
По ее словам, есть банки, которые проверяют весь бизнес потенциального заемщика, а есть и те, которые готовы предлагать таким клиентам те же программы, что и работникам по найму. Но, опять же, подчеркивает эксперт, все зависит от формы подтверждения дохода. Поэтому, прежде чем выбрать ипотечный продукт, необходимо определиться с возможностями, которые клиенту диктует сложившаяся жизненная ситуация.
При этом у банков есть стандартный перечень "нежелательных" профессий, которым они пользуются при отказе в кредитовании. По словам Анцышкиной, в список попадают риелторы, художники и некоторые категории артистов, поскольку их доход не считается стабильным, и не всегда его возможно подтвердить. Однако, обращает внимание она, каждый случай индивидуален.
Эксперт отмечает, что в настоящее время очень популярны банковские программы, которые оформляются всего лишь по двум документам – анкете и документу, удостоверяющему личность. Однако поскольку банк, предоставляя подобный кредит, рискует, то кредитная организация страхует себя более высокими ставками и первоначальным взносом.
Имидж банка не так важен
По мнению эксперта, при выборе ипотеки имидж банка не играет большой роли, а важны его условия. Поэтому, после того, как клиент понял, в каких банках аккредитованы отвечающие его пожеланиям новостройки, ему стоит выбрать самое выгодное предложение.
"Многие клиенты считают, что банк нужно выбирать не по предложению, а по его надежности. Все очень озабочены вопросом: что же будет, если банк разорится, куда я буду платить кредит? Но, в данном случае мы не несем деньги в банк, а берем их там", - рассуждает Анцышкина.
Она поясняет, что если что-то случится с банком, то кредит будет перекуплен каким-либо другим кредитором, и заемщик будет выплачивать его абсолютно на тех же условиях – для него изменятся только реквизиты кредитной организации.
Таким образом, резюмирует эксперт, потенциальному заемщику следует обратить внимание, прежде всего, на размер процентной ставки и объем сопутствующих ипотеке расходов – например, на отсутствие комиссии за выдачу кредита и за оформление кредитной заявки, а также на отсутствие комплексных страхований и иных выплат.
"Если же все-таки банк настаивает на страховании жизни и здоровья, то это должны быть адекватные тарифы - примерно 0,3% от суммы кредита", - отмечает собеседница РИА Новости.
Специфика ипотечных продуктов
Квартира выбрана, покупатель точно владеет информацией, в каких банках аккредитован желаемый дом. Теперь самое главное – подобрать продукт ипотечного кредитования. Обращаться к застройщику или сразу идти в конкретный банк – дело личное, но к решению вопроса все-таки нужно подходить с умом.
Конечно, все хотят получить низкие ставки по кредиту. Специалисты рекомендуют принять во внимание тот факт, что многие банки ориентированы на конкретных застройщиков, и, будучи уверенными в их "состоятельности", не боятся рисков и предлагают им и, соответственно, их клиентам специальные предложения.
Так, если общие ставки у банка по рынку равны, допустим, 13% "с хвостиком", то по отдельным акциям они могут быть снижены на 1-1,5 процентного пункта или даже больше. Кроме того, банки готовы уменьшить ставки в зависимости от размера первоначального взноса или суммы кредита.
Например, у Связь-Банка общие ставки по рынку составляют 11,9-13,5%, а по специальной совместной акции с ГК "Мортон" ставки снижены до 9,5-10,59% на первые 3 года. Это как раз тот срок, на который приходятся основные выплаты процентов по кредиту. Совместная акция банка и застройщика носит социальный характер, и ею вполне могут воспользоваться и те категории граждан, которые имеют невысокий, но стабильный доход – ученые, учителя, врачи, сотрудники правоохранительных органов.
"Это одно из самых выгодных сегодня предложений на ипотечном рынке, и выбор новостроек по нему максимально широкий", - подчеркивает Анцышкина.
При этом, рассказывает эксперт, стоимость ипотеки в Связь-Банке зависит от суммы первого взноса. Если заемщиком внесено от 10% до 20%, то ставка составит 13,5%, а по специальной программе будет равняться 12,2%. Если первый взнос внесен в размере от 20% до 35%, то ставка составит 11,99%, а спецакция снизит ее до 10,59%. Для тех, кто внесет от 50% до 90% стоимости квартиры, ипотечная ставка составляет 9,5% .
Интересные акции есть и у других банков. Например, у Газпромбанка с 1 июля до 30 августа действует ипотечная акция, по которой при первоначальном взносе от 20% до 50% ставка по кредиту будет составлять от 12,25 – 12,5%. Также в банке действует программа снижения ставки после оформления права собственности.
Интересный подход к ипотечному кредитованию представил в этом году ВТБ 24 – в его основе зависимость суммы кредита и процентной ставки: чем больше сумма, тем ниже ставка по кредиту.
У некоторых банков предусмотрена единая процентная ставка как на этапе строительства, так и после регистрации права собственности. Это также выгодно для заемщика, поскольку дом может строиться несколько лет, и на этот период ставка повышается, как уже было сказано, в среднем на один процентный пункт, а по таким программам ставка сразу снижена. "Допустим, дом строится 3 года, и на это время ставка по ипотеке равна 14%, после получения права собственности она снижается до 13%, - это первая ситуация. Во втором случае ставка на оба периода будет составлять сразу 13%. Наиболее выгодный вариант очевиден!" - объясняет директор департамента ипотеки и субсидий ГК "Мортон". Подобные программы, по ее словам, могут распространяться на проекты не всех застройщиков, а только тех, с кем банк реализует их совместно. Найти их можно в ВТБ 24, Райффайзенбанке, Сбербанке, Газпромбанке и банке "Возрождение".
К примеру, у Сбербанка проходят акции "13-13-13" и "13-13-30", ставка в рамках программы неизменна и не зависит от срока и даты регистрации ипотеки. Чтобы получить ипотеку заемщику необходимо внести в банк не менее 13% от стоимости жилья. Кроме того, у него появляется возможность сэкономить: если заемщик берет ипотеку более чем на 4,2 миллиона рублей, ставка снижается до 12,5%.
Кроме того, акция банка интересна заемщикам, у которых нет времени собирать полный пакет документов, который, включает в себя заполненную анкету, справки с места работы, копии всех страниц паспорта, трудовой книжки, а также копию военного билета (мужчины до 27 лет). В рамках акции по двум документам ставка по кредиту увеличится на 0,5% и первый взнос должен быть не менее 40%.
В целом, по словам Анцышкиной, оформить ипотеку всего по двум документам – анкете и паспорту или водительским правам - готовы не только Сбербанк и ВТБ 24, но и менее крупные участники рынка ипотечного кредитования. Однако, предупреждает она, такие продукты, как правило, дороже.
В итоге выбор банковского продукта на новостройку, резюмирует эксперт, зависит от предпочтений и возможностей заемщика. Несмотря на то, что эксперты прогнозируют некоторое повышение ставок на ипотеку к концу года, что связано с нынешней экономической ситуацией, ипотека - это реальный инструмент решения квартирного вопроса. Эксперт "Мортон" подчеркивает, что на рынке есть достаточное количество ипотечных продуктов, которые могут быть интересны и выгодны потенциальным покупателям с разными возможностями и общим желанием приобрести новостройку на максимально выгодных условиях.
