Правила съема: как найти квартиру в аренду в Москве

Снимать квартиру в Москве – удовольствие недешевое: средняя ставка найма экономичной "однушки" на сегодняшний день составляет 30,8 тысячи рублей в месяц. За эти деньги любой арендатор хочет получить комфортные условия проживания, только вот какие требования предъявлять к съемной жилплощади и ее собственнику, порой не знает. Эксперты столичного рынка арендного жилья рассказали сайту "РИА Недвижимость", как будущему нанимателю выбрать подходящую квартиру и оградить себя от возможных проблем. 

Сомнительный дисконт

Прежде чем погрузиться в "пучину" предложений столичного рынка арендного жилья, нужно определиться с собственными предпочтениями и финансовыми возможностями. Причем последнее обычно ставится во главу угла.

Поэтому в самом начале пути необходимо сориентироваться в рыночных ценах, чтобы понимать, на что можешь рассчитывать.

В настоящее время, средняя месячная ставка за однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве составляет 30,8 тысячи рублей, двухкомнатную – 41,3 тысячи рублей, а трехкомнатную – 57,5 тысячи рублей. Квартиры бизнес-класса в Москве сдаются ориентировочно за 2,5-5 тысяч долларов, а элитное жилье за 5-25 тысяч долларов в месяц.

Знание актуальных цен также поможет оградить себя от мошенников. Если в объявлении о сдаче квартиры указана цена значительно ниже, чем у аналогичных квартир – это повод насторожится, предостерегает директор департамента аренды жилья Penny Lane Realty Илья Плаксин. По его мнению, снижение цены более, чем на 20%, должно вызывать подозрение. "Вероятнее всего это обман", - отмечает эксперт.

Клюнув на дисконтное предложение, клиент может в конечном итоге потерять деньги, рассказывает управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Наталья Сивко. Механизм работы мошенников прост: так называемые "информационные агентства" за 5-8 тысяч рублей предоставляют наивному клиенту "липовый" список с контактами собственников квартир, якобы сдающих жилье по цене на 20-30% ниже рыночных. В результате по набранным номерам клиенту горе-агентства отвечают, что квартиры предлагаются по ценам значительно выше, чем он рассчитывал либо вовсе ничего не сдается. Вернуть деньги обычно не получается.

Местоположение обязывает

Вторая по важности задача – определиться с желаемым районом проживания. В этом вопросе стоит исходить исключительно из собственных предпочтений. Кому-то важна хорошая транспортная доступность от дома до работы, а кто-то готов пожертвовать всем ради близости лесопарка, где можно погулять с детской коляской или покататься на лыжах.

Работающие люди обычно выбирают район, исходя из расположения места приложения труда, приезжие студенты снимают квартиры на тех же ветках метро, где расположен ВУЗ, чтобы ехать по прямой и не путаться в переходах.

"В любом случае в Москве наиболее удобным будет жилье, расположенное в пешей доступности от станции метро", - уточняет Сивко. Это экономит время на дорогу от работы до дома, и уменьшает транспортные расходы, которые будут гораздо выше, если ежедневно придется тратить деньги еще и на наземный транспорт. 

Оценить удобство транспортной доступности потенциального жилья лучше всего самостоятельно и воочию: проделать свой каждодневный путь от дома до работы и обратно, засечь время. Данные о расположении объекта и его транспортной доступности в объявлениях нередко бывают искажены, обращает внимание консультант по аренде элитной городской и загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Ирина Чеснокова. Возможно, вместо обещанных 10-15 минут вам придется добираться все 40-50 минут.

Параллельно можно в целом изучить инфраструктуру района, где ведется поиск жилья. По мнению Плаксина, лучше всего это сделать пешком. А современные сервисы на мобильных устройствах помогут увидеть, какие кафе, магазины, детские сады, поликлиники и другие объекты инфраструктуры есть в ближайшем окружении.

Осмотр начинается с порога

Знакомство с будущим жильем нужно начинать с улицы. При выборе квартиры следует обратить внимание на внешний вид дома и обустройство дворовой территории, на состояние подъезда, лестничной площадки и лифта.

По мнению Сивко, подъезд нужно обязательно оценить с точки зрения безопасности и чистоты. "Это актуально для любого нанимателя", - считает она. В случае с жильем бизнес- и премиум-класса, эксперт "Усадьбы" рекомендует обратить внимание на то, как организована охрана жилого дома, за что она отвечает, где установлены камеры видеонаблюдения, как осуществляется пропускной режим на территорию.

Если снять квартиру планирует семья с маленьким ребенком, то им следует присмотреться к тому, оборудован ли подъезд пандусами и насколько вместителен лифт, чтобы свободно заходить туда с ребенком в коляске и т.д.

Чеснокова также советует подняться этажом выше и ниже, проверить, нет ли следов ведущегося ремонта, чтобы потом не спать под звуки дрели и перфоратора.

Если все устраивает, можно переходить к осмотру собственно квартиры. 

Квартира под микроскопом

При осмотре квартиры важно максимально расслабиться и не суетиться, чтобы не отвлекаться на возможную спешку собственника, говорит Сивко. Состояние стен, пола, потолка, мебели и имеющейся бытовой техники не должно остаться без внимания. У собственника следует уточнить, где расположен мусоропровод (внутриквартирный или лестничный), а также как работает отопление.

Состояние дверных ручек и напольное покрытие в местах наибольшей проходимости, например, у входной двери и проема в кухню, по мнению Плаксина, лучше собственника расскажут "биографию" квартиры. Потертости и повреждения будут свидетельствовать о большом количестве жильцов, проживавших в квартире до вас. Если квартира сдавалась длительный срок и разным нанимателям, следующий арендатор может столкнуться с многочисленными бытовыми проблемами, например, ломкостью дверной и оконной фурнитура или пришедшей в негодность сантехникой.

Эксперт также советует посмотреть на розетки и выключатели: если они низкого качества, значит, собственник наверняка сэкономил и на электрике, что чревато проблемами посерьезнее.

По мнению Плаксина, лучше всего просто взять с собой на осмотр квартиры хорошего знакомого,  понимающего в ремонтно-отделочных работах. Он поможет объективно оценить состояние квартиры.

Эксперт делится и еще одной хитростью: если внимательно и пристально рассматривать квартиру, собственник заметит это и сам невольно посмотрит в том место, где есть дефект. Часто бывает так, что какие-то повреждения владельцы стараются скрыть.

Кроме того, следует задуматься и о визуальной составляющей и полюбопытствовать, куда выходят окна квартиры, советует Чеснокова.

Знакомство с соседями

В беседе с собственником жилья не лишним будет поинтересоваться о соседях, с которыми вам придется жить бок о бок в ближайшее время. Многое о соседях могут "рассказать" двери их квартир: по ним можно понять статус жильцов, их финансовое состояние, считает Плаксин.

О возможном шуме от соседей, красноречиво расскажут посторонние предметы на лестничной площадке: детские вещи, мебель, строительный мусор.

Плаксин также считает, что полезно будет поговорить с соседями о хозяевах сдаваемой квартиры: как часто они меняют нанимателей, не случалось ли каких-либо неприятных историй?

По мнению Сивко, это тем более нужно сделать, если какие-либо опасения вызывает личность самого хозяина и предоставленные им документы.

Но интересоваться у соседей о хозяине – очень тонкий момент, тут же уточняет эксперт "Миэль". Может оказаться, что собственник вполне настоящий и нормальный, но афишировать вопрос аренды перед соседями он бы совсем не хотел. Такое "любопытство" со стороны потенциального нанимателя может выйти ему боком, предупреждает Сивко.

Документальное подтверждение

Квартира мечты найдена? Значит, можно заключать договор.

По мнению экспертов, в этом деле главное внимательно проверять документы. Паспорт, удостоверяющий личность владельца квартиры, и свидетельство о собственности на жилье должны быть подлинниками. "Никаких копий, никакой ламинации документов быть не должно", - настаивает Сивко. По ее словам, на рынке нередки случаи мошенничества, когда квартира от имени собственника сдается в субаренду по поддельным документам одновременно нескольким арендаторам.

Обязательный документ – договор найма. Если договор не заключить, удовлетворившись устными договоренностями, риски возрастают многократно. При возникновении проблем обе стороны, увы, обычно забывают, кто и что друг другу обещал на словах.

В договоре регламентируются отношения двух сторон, и обязательно указывается предмет договора, права и обязанности каждой из сторон. Следует обратить внимание на то, чтобы в договоре был указан точный адрес квартиры, информация о ее владельцах и сроки действия договора.

И конечно, в договоре должна быть прописана арендная ставка за жилье в месяц. Причем, как говорит Чеснокова, следует однозначно прояснить, что она в себя включает: входят ли в нее коммунальные платежи, плата за электричество, воду и дополнительные услуги.

Плаксин рекомендует прямо в договоре уточнять статус депозита (будет ли возвращен по окончании срока аренды) и срок действия ставки найма (как часто владелец имеет право ее пересматривать).

В договор также следует вписать, как часто собственник намерен приходить для осмотра жилища, добавляет эксперт. 

В качестве приложения к договору обязательно составляется опись всего имущества. Объем описи зависит от пожелания собственника и его личного, может быть, особенно трепетного отношения к сдаваемому объекту. При этом, напоминает Чеснокова, арендатор также вправе настаивать на дополнительной описи каких-либо заинтересовавших его деталей.

В описи нужно обязательно уточнить состояние крупных предметов в квартире – мебели, люстр, бытовой техники, дверей. Если что-то уже не работает (например, слив в стиральной машине), то это должно быть зафиксировано, чтобы нивелировать возможные претензии собственника, уточняет Сивко.

Также важно отметить показания счетчиков электроэнергии и водоснабжения на момент заключения сделки.

Не надо стесняться делать фотографии, говорит Плаксин. Фотографии дефектов следует распечатать и попросить собственника поставить свою подпись, а в описи указать факт проведения фотосъемки.