Лишиться квартиры, приобретенной в ипотеку, страшный сон любого собственника. Ведь чаще всего это единственное его жилье. Поэтому даже в случае задолженности по кредиту до продажи квартиры дело лучше не доводить, единодушно заявляют эксперты. К счастью, банки охотно идут на переговоры с заемщиками и могут предложить несколько способов остаться при своем в пору финансовых трудностей. Но иногда продажа ипотечной квартиры становится единственным шансом расплатиться с долгами. Как это реализовать на практике, расскажут специалисты.
Не играем в кошки-мышки
"Сделки по продаже квартир из-под залога сегодня достаточно распространены", - комментирует старший вице-президент DeltaCredit Константин Артюх.
еобходимость продать жилье не всегда связана со сложным финансовым положением заемщика. Ипотечные кредиты носят длительный характер, и за 10-20 лет срока собственнику может потребоваться сменить место жительства, или, например, расширить жилплощадь, объясняет Артюх.
!И в том, и в другом случаях мы готовы пойти навстречу заемщику и предоставить ему возможность реализовать недвижимость на максимально выгодных для него условиях!, - заверяет эксперт.
При любом сценарии, все вопросы необходимо решать путем переговоров с кредитором, говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин.
В структуре банков для этого предусмотрены соответствующие службы: служба по работе с просроченной задолженностью и служба залогового имущества.
"Сначала следует назначить очную встречу со специалистом отдела по просроченной задолженности вашего банка", - советует Владыкин.
Контакт этой службы можно найти на сайте или по общему номеру банка. На встрече клиенту придется написать заявление, в котором должны быть изложены все обстоятельства возникшей проблемной ситуации и пути ее разрешения.
"Если заемщик осознал необходимость реализации квартиры до наступления длительной просрочки, мы идем на встречу и даем положительный ответ", - комментирует Артюх из DeltaCredit. Свое согласие на продажу заложенной квартиры кредитор оформляет документально.
Продам квартиру. Дорого
"Скорее всего, банк сможет принять решение о согласии на продажу только тогда, когда будет найден покупатель", - уточняет начальник отдела методологии управления по работе с проблемными активами ВТБ 24 Наталья Шелковая.
Дело в том, что многое зависит от стоимости реализации недвижимости, а точнее от того, хватит ли вырученной с продажи суммы на погашение всех обязательств по кредиту.
"Если достаточно – проблем наверняка не будет. Если недостаточно, банку потребуется провести оценку рыночной стоимости квартиры, чтобы убедиться, что ее продают по рыночной цене", - объясняет эксперт.
В противном случае может возникнуть вопрос о дополнительном обеспечении остатка задолженности.
"Важный момент: покупателя должен найти сам заемщик, а не банк", - обращает внимание Артюх.
При этом собственник квартиры самостоятельно определяет цену на свою недвижимость, так что в его силах продать ее на максимально выгодных условиях.
В таком случае желательно пользоваться услугами профессиональных риелторов, не сомневается эксперт "НДВ-Недвижимость".
Тут дело и в еще одной особенности реализации ипотечной квартиры: так как продажа квартиры осуществляться из-под залога, часть стоимости направляется в счет погашения кредитных обязательств, причем этот платеж проводится еще до того, как новый владелец получит государственную регистрацию права собственности.
"Эту специфику взаиморасчетов объяснить покупателю со свободными денежными средствами без помощи профессионала будет непросто", - уверен Владыкин.
По мнению представительницы ВТБ 24, необходимость привлечения риелтора также связана и с готовностью заемщика самостоятельно решать организационные вопросы, показывать квартиру. И уж точно без риелтора не обойтись, если требуется провести сделку максимально быстро.
Впрочем, при продаже ипотечного жилье на помощь может придти и банк.
"Многие банки сами предлагаю помощь в поиске потенциальных покупателей, создавая базы реализуемого заложенного имущества", - рассказывает Шелковая.
Так, например, в ВТБ 24 для этих целей есть "Витрина заложенного имущества" – база данных, размещенная на сайте банка. Для приобретения объекта с "Витрины" покупатель может получить кредит в самом банке на выгодных условиях.
В сухом остатке
По словам Артюха из DeltaCredit, схемы сделки по продаже заложенной недвижимости варьируются и зависят от многих факторов: региона, в котором находится жилье, источника финансирования сделки (то есть квартира продается за наличные деньги или кредитные), соотношения стоимости жилплощади и долга заемщика перед банком.
В целом процедура купли-продажи довольна проста. Покупатель оплачивает за заемщика остаток по ипотечному кредиту, после чего банк выдает продавцу закладная и соответствующий документ об отсутствии задолженности. Затем, в сроки, прописанные в предварительном договоре, продавец обязан зарегистрировать в регистрационной палате снятие обременения, договор купли-продажи и переход права собственности на ипотечную недвижимость.
"Зачастую после погашения задолженности перед банком у заемщика остается еще достаточно денежных средств, на которые можно купить квартиру меньшей площади или использовать эту сумму в качестве первоначального взноса по новому кредиту", - говорит старший вице-президент DeltaCredit.
Но порой вся стоимость квартиры уходит на погашение задолженности. Продажа заложенного имущества, увы, не всегда позволяет выполнить все обязательства по кредиту.
"Особенно велик риск остаться в долгу, если приобретение проходило с минимальным первоначальным взносом, а то и вовсе без него", - сетует Владыкин.
В последнем случае стоит рассчитывать, что кредитор постарается решить вопрос в индивидуальном порядке, выработать более гибкий подход для выхода из сложившейся ситуации, комментирует Артюх.
"В любом случае, как показывает наша практика, продавать жилье из-под залога нестрашно", - констатирует эксперт.
Из собственника в арендаторы
Кстати, в качестве крайнего случая можно предложить банку заключить договор отступного, советует специалист "НДВ-Недвижимость". Согласно такому договору, право собственности на квартиру переходит банку, а стоимость уступленной квартиры списывается в счет задолженности по кредиту.
"При этом стоимость квартиры дисконтируется, то есть уменьшается в сравнении с оценочной на 15-20%", - уточняет Владыкин. И если кредит ранее был получен без первоначального взноса, то заемщик еще останется должен кредитору. В такой ситуации кредитный договор не расторгается, а остаток задолженности пересчитывается по прежним параметрам.
В квартире, которая перешла банку по договору отступного, можно стать арендатором, с сохранением права постоянной регистрации. Стоимость месячной аренды обычно составляет порядка 4% годовых от общей суммы задолженности клиента. Таким образом, бывший заемщик-собственник продает квартиру банку и становится заемщиком-арендатором.
Анна Волкова, руководитель юридического департамента АИЖК
