Времена экономической нестабильности заставляют тех, кто хочет зарабатывать на недвижимости в РФ, придумывать новые инструменты. Так, с первым ударом кризиса появилась система ОРСИ – так называемый Открытый рынок строительных инвестиций, в рамках которого можно было выставить на продажу обязательства девелоперов. В этом году петербургский производитель строительных материалов "Титан-Ресурс" объявил о создании в Рунете первой площадки для торговли "бартерными" строительными активами. А в начале сентября заработал индекс MARPI – Moscow Average Realty Price Index, или индекс средних цен на московскую недвижимость. Используя его, можно не только попробовать угадать, как изменятся цены на жилье в столице России в зависимости от динамики цен на нефть и курса рубль-доллар, но и получить с помощью своих прогнозов прибыль.
Впрочем, участники рынка недвижимости, опрошенные "РИА Новости - Недвижимость", не верят, что индекс будет пользоваться популярностью: по их мнению, он слишком далек от реальных цен на московские квартиры.
Угадайка…
Сама идея предсказать, что будет с ценами на жилье в Москве, исходя из того, как меняется валютный курс и стоимость нефти на мировых рынках, не нова. До начала кризиса многие эксперты рынка недвижимости в РФ объясняли стремительное удорожание жилья в стране "шальными" нефтяными деньгами, а уже во время кризиса представители сразу двух авторитетных компаний предсказали, что цены на жилье в Москве ждет обвал из-за сокращения стоимости нефти в первой половине года.
Так, в феврале этого года аналитики Renaissance Capital заявили, что цены на жилую недвижимость в столице в 2009 году должны снизиться более чем на 58%, чтобы соответствовать текущей стоимости нефти, или на 37%, чтобы соответствовать средней прогнозной стоимости нефти в 2009 году на уровне 67 долларов за баррель.
Вице-президент же инвестиционно-аналитического департамента банка Credit Suisse Андрей Никитин в марте описывал три возможных сценария динамики стоимости жилья в Москве: обвальное падение, если стоимость нефти на мировых рынках упадет ниже 25 долларов за баррель, плавное снижение, если цены на нефть будут находиться в коридоре между 30 и 40 долларами за баррель, и рост, если нефть поднимется выше 70 долларов за баррель.
Подобные исследования, рассказывает директор по связям с общественностью финансовой группы "Калита-Финанс" Алексей Вязовский, создавшей MARPI, как раз и заинтересовали компанию.
"Они навели нас на мысль попробовать разработать алгоритм, который позволяет в онлайн-режиме получать стоимость среднего московского квадратного метра в зависимости от того, как меняются значения стоимости нефти и курса рубль-доллар", – отмечает он.
"Калита-Финанс" предъявила результаты своей работы широкой общественности в сентябре 2009 года. При этом основной "фишкой" индекса стало то, что по нему не только можно отследить влияние цен на нефть и валютного курса на стоимость жилья, но и попробовать заработать.
В частности, физическим лицам компания предлагает открыть длинную позицию по данному инструменту "в объеме планируемого метража будущей квартиры", и тогда, если человек играет на повышение цен, "прибыль по данной позиции компенсирует галопирующие цены".
Юридические лица, считают в "Калите-Финанс", могут использовать MARPI, чтобы застраховаться от падения цен.
"Предположим, вы являетесь представителем компании-застройщика и планируете ввод в эксплуатацию 10 тысяч квадратных метров многоквартирного дома. Вы опасаетесь, что через год, когда запланировано начало продаж, цена на недвижимость упадет на 10%, и ваши финансовые показатели отклонятся от запланированных не в лучшую сторону. Вы открываете брокерский счет в нашей компании, устанавливаете торговую платформу Itrader и открываете с ее помощью короткую позицию по индексу недвижимости нужного объема сроком на полгода. После того, как цены упали, ваша прибыль составила те самые 10% (за вычетом комиссий), которые ваша компания потеряет на снижении цен на квартиры", – говорится на сайте финансовой группы.
Число заинтересовавшихся этим предложением, констатирует Вязовский, пока невелико. "Пока индексом MARPI торгуют только физические лица (около сотни клиентов), среднее число операций в день составляет 30-40", – уточняет он.
Однако, по словам представителя "Калиты-Финанс" в компании надеются, что число ее клиентов будет шириться – ведь прецеденты торговли индексом цен на недвижимость в мире уже существуют.
"На Чикагской товарной бирже торгуется Индекс американской недвижимости (точнее, фьючерс на него), который рассчитывает агентство Standard & Poor’s по средним ценам в 10-ти или 20-ти крупнейших мегаполисах страны (так называемый S&P/CASE-SHILLER HOME PRICE INDEX). Более того, торговать можно составными частями общего индекса (Composite), то есть отдельными фьючерсами на стоимость жилья в Бостоне, Чикаго, Денвере, Лос-Анджелесе, Майами, Нью-Йорке и т.д.", – напоминает Вязовский.
Более того, добавляет он, уже "несколько тысяч клиентов" компании тестируют индекс MARPI не своих демо-счетах, что, как считает он, "позволяет говорить, что у инструмента – большое будущее".
…Неугадайка
Руководитель департамента стратегического консалтинга, партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин называет момент для вывода на рынок MARPI "подходящим".
"Если год назад почти никто не сомневался в предстоящем динамичном падении цен на московскую недвижимость, то сегодня появилась та самая неопределенность дальнейшего развития событий, которая дает возможность эффективной биржевой игры", – подчеркивает он.
Вместе с тем, и Халин, и другие собеседники "РИА Новости - Недвижимость" сомневаются в корректности тех цен на московское жилье, которые показывает индекс "Калиты-Финанс".
"Не являясь специалистами рынка недвижимости, его составители допустили ряд ошибок, в результате которых MARPI не имеет ничего общего с реальными ценами на недвижимость и вряд ли позволит прогнозировать их поведение. В нем отражены лишь зависимости, связанные с изменением цен на нефть и пару рубль-доллар, и совершенно не учитываются ни текущий объем предложения рынка, ни спрос, ни изменение поведения потребителей", – отмечает директор по маркетингу корпорации "Инком" Лидия Гречина.
Директор же аналитического центра МИАН Алексей Кудрявцев подчеркивает, что недвижимость "лишь отчасти является инвестиционным инструментом", поскольку основными участниками этого рынка являются граждане, приобретающие "несколько с иной мотивацией, чем у инвестора".
По мнению представителя МИАНа, кроме уже названных Гречиной объемов спроса и предложения, в подобном индексе нужно было бы учесть себестоимость строительства, уровень доходов населения и инфляции, а также динамику развития ипотеки.
Генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков добавляет к списку макроэкономических показателей, с которыми коррелирует стоимость столичной недвижимости, еще и денежную массу.
При этом, подчеркивает он, цены на столичное жилье зависят, например, от цены на нефть, опосредованно. "В большей степени можно говорить о корреляции темпов изменения цен, причем в разные периоды времени эта зависимость менялась под влиянием "правил игры" как на нефтяном рынке, так и на рынке жилья", – констатирует Луцков.
А Халин добавляет, что некорректно опираться при прогнозировании только на цены на нефть и курсы валют: "Если проанализировать данные прошлых лет, мы увидим, что, например, при цене нефти в районе 60 долларов за баррель средние цены на квартиры в Москве в разное время были близки и к 2,5 тысячи долларов за квадратный метр, и к 5 тысячам долларов за квадратный метр.
Кроме того, указывает он, у MARPI нет временного лага между изменением цены на нефть и изменением самого индекса, а ведь "глобальные макроэкономические показатели начинают влиять на ценовую картину на рынке жилья не менее чем через три – шесть месяцев".
Игроков много не найдется
Несмотря на веру представителей "Калиты-Финанс" в то, что индекс MARPI найдет тех людей, которые будут им активно пользоваться, к его будущему профессиональные участники рынка недвижимости относятся весьма скептично.
Как подчеркивает Гречина, индекс "совершенно не подходит для игроков рынка недвижимости", и маловероятно, что он будет востребован на фондовом рынке.
"У участников рынка и без того хватает инструментов для отслеживания цен на нефть и изменения курсов валют, а цены на московские квартиры могут интересовать брокеров, скорее, с бытовой точки зрения", – указывает она.
Те, кто с его помощью захочет застраховать риски, должны будут сравнить зависимость стоимости того или иного актива с показателями индекса, что невозможно, поскольку MARPI показывает "среднюю температуру по больнице", считает директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.
По ее мнению, качественный расчет подобного индекса возможен лишь на рынке с ликвидным и прозрачным ценообразованием.
"А этим российский рынок недвижимости пока похвастаться не может", – констатирует представительница Blackwood.
Наконец, подытоживает Халин все претензии к MARPI, чтобы оценить адекватность модели индекса, нужно посмотреть, как будет вести себя индекс при более резких и глубоких изменениях цен на нефть, чем в сентябре, когда цены не выходили за пределы коридора 65 – 75 долларов за баррель.
"На данном этапе MARPI – не более чем игрушка для спекулянтов. Реальный потенциал для хеджирования девелоперских рисков, как декларируют авторы данного проекта, может появиться только в случае, если к системе подключатся крупные рыночные игроки. Для игры же нужны деньги, с наличием которых у девелоперов как раз и возникли проблемы", – заключает эксперт.
Заседание продолжается
Между тем, пока аналитики спорят, найдет ли индекс MARPI свое место на рынке недвижимости России, он в очередной раз обновил свой локальный минимум, достигнув на 28 сентября значения в 3,86 тысячи долларов за квадратный метр – клиенты "Калиты-Финанс" предпочитают играть на понижение.
"Анализируя текущую динамику MARPI, мы наблюдаем однозначный нисходящий тренд, и каких-либо предпосылок, как технических, так и фундаментальных, для смены тенденций пока нет. Поэтому к концу года, по нашим прогнозам, значение индекса MARPI достигнет диапазона в 3,65 – 3,75 тысячи долларов за средний квадратный метр", – подчеркивает Вязовский.
Примечательно, что, по подсчетам корпорации "Инком", средние цены на жилье в столице в рублях 21 – 27 сентября снизились на 0,8% – до 179,25 тысячи рублей за квадратный метр, а цены в долларах выросли на 0,8% – до 5,94 тысячи долларов за квадратный метр.
За это же время индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.Ru) не изменился, оставшись на уровне 3,858 тысячи рублей за квадратный метр.
