Набиравшая темпы все последние годы российская строительная отрасль с началом кризиса стала серьезно буксовать: многие стройки уже заморожены, а девелоперы судорожно ищут выход из финансовых клещей, в которые они попали в результате слишком вольной кредитной политики своего менеджмента. Пока строители еще сдают дома, почти законченные в прошлом году, но уже в 2010-м объемы построенного жилья могут сократиться почти в 2,5 раза, по сравнению с первоначальными планами.
О том, чем грозит такое сокращение объемов строительства, и что могло бы помочь строителям в кризис, "РИА Новости - Недвижимость" беседует с президентом Ассоциации строителей России (АСР) Николаем Кошманом.
Николай Павлович, с начала кризиса прошел уже почти год. Какой объем строек, по вашим оценкам, заморожен сегодня в РФ из-за его последствий?
Сегодня строительная отрасль находится в тяжелейшем состоянии. Вторая половина сентября 2008 года в принципе останется в памяти всех наших руководителей, как самое черное время, которое продолжается и сейчас.
В конце прошлого года стало понятно, что строители массово пересматривают приоритеты и собираются все силы бросить на строительство жилья, находящегося лишь в высокой степени готовности. Соответственно, на положительные отчеты по объемам ввода жилья, которые были за первый квартал 2009 года (рост 2,4%), обращать внимание не стоит, ведь это дома, которые были почти построены еще в прошлом году.
Проблема, которая назревала из-за того, что стройки в стране стоят, вскрылась в конце первого полугодия. Так, по данным Росстата, за второй квартал 2009 года падение объемов строительства составило 2,8%, а за полугодие - 0,3% до 21,6 миллиона квадратных метров.
Если вспомнить, то на 2010 год руководство страны поставило задачу построить 80 миллионов квадратных метров жилья, а в этом году, соответственно, 73 миллиона квадратных метров.
При этом министр регионального развития РФ Виктор Басаргин прогнозирует в этом году ввод лишь 53 миллионов квадратных метров жилья, в то время как в 2008 году было построено 60 миллионов. По нехитрым расчетам, в 2009 году, по сравнению с 2008 годом, мы "упадем" минимум на 7 миллионов.
Откуда взялись эти 80 миллионов квадратных метров как таковые, из какого расчета ставился план на 2010 год?
На самом деле, это еще Госстрой в 2003 году посчитал объем ветхого и аварийного жилья на уровне 80 миллионов квадратных метров, и спрогнозировал, что каждый год его прирост будет на уровне 20-25 миллионов квадратных метров. Получается, что с 2004 года в эту категорию попало уже 120 миллионов квадратных метров жилья в целом по стране, плюс также имеющиеся на тот момент 80 миллионов. Все вместе - 200 миллионов квадратных метров ветхого жилья.
Мы еще в 2003 году понимали, что задача остановить прирост ветхого жилья – одна из приоритетных, которая требует массового нового строительства. Строители, как люди ответственные, наказ выполняли, но кризис все приостановил.
Я думаю, что падение объемов строительства жилья в 2010 году может быть просто "страшным", мы можем потерять еще 20 миллионов квадратных метров и в результате построить только где-то 30 миллионов квадратных метров с небольшим. А это, к сведению, может стать самым низким показателем в истории современной российской стройки как таковой – в 1998 году было построено только 34 миллиона квадратных метров.
Можно ли ожидать в этой связи обострения проблемы обманутых дольщиков?
Я не политик, мне трудно предсказывать возникновение социальной напряженности. Но как строитель, я могу оценить, что если такое количество строек замораживается, то обострение проблемы дольщиков неизбежно.
Само понятие "обманутый дольщик" возникло в России в 2003-2004 годах. Они действительно были обмануты компаниями, которые брали деньги и пропадали, оставив на площадке в лучшем случае забор. Иногда нескольким людям продавали одну и ту же квартиру или просто несуществующий проект, а граждане отдавали деньги в погоне за дешевым квадратным метром.
Сегодня нюансы немного иные. Компании попали в ситуацию, когда от них отказались банки, прекратившие кредитование и поставившие остро вопрос о возврате займов, а люди перестали покупать жилье, ожидая, что оно будет стоить копейки через некоторое время. Перед застройщиками встала проблема нехватки средств для завершения проектов.
Нам надо объяснить людям и гарантировать им, что жилье будет сдано. Да, возможно, с задержкой, но ситуация у всех кризисная. Это надо донести через средства массовой информации, чтобы граждане не боялись инвестировать в строящееся жилье.
Вы не раз высказывались за недопущение банкротства флагманов строительной отрасли страны. По вашему мнению, была ли достаточной та поддержка, которую государство оказывает застройщикам с начала кризиса?
Конечно, в кризис мы рассчитывали на государственную поддержку, да и до сих пор рассчитываем. Хочу еще раз обратить внимание, что строители, в общем, дисциплинированные люди, и те объемы, которые перед нами ставились, мы наращивали последние 5 лет постоянно. Правительство при этом нас поддерживало, кредитовало, развивало ипотечное кредитование.
Раньше банки, и иностранные, и российские, готовы были давать кредиты всем строителям. Но в итоге для строителей это оказалась удавкой в прямом смысле этого слова. Мы туда залезли, случился кризис, и банки тут же все расставили по своим местам. И теперь лидеры стройотрасли попали в крайне непростое положение.
Могли бы вы назвать самую эффективную и самую неэффективную меру поддержки строителей со стороны государства в кризис?
Я считаю, что самая неэффективная мера со стороны нашего государства – это передача денег как бы на строительство крупным госбанкам, и практически смирение с ситуацией, когда эти банки не кредитуют строительные компании.
По моему мнению, это самая непопулярная мера. Другие меры (госгарантии, выкуп жилья) неплохие, но я не скажу, что они приняли массовый характер в отрасли. Это какие-то единичные случаи, которые, возможно, и делаются, но без учета того потенциала, который сегодня есть у строителей.
У нас есть понимание того, какие мероприятия были бы реально эффективными для поддержки стройотрасли в кризис. Возьмем хотя бы строительство жилья для военнослужащих. В идеале вот как стоило бы сделать: передать строителям земли за небольшой процент от кадастровой стоимости, выделить под эти площадки деньги на инженерию и на внутриквартальные дороги, в течение не более чем 3 месяцев выдать разрешение на строительство, установить разумную цену за лимиты на электроэнергию, а за ценами на стройматериалы установить жесткий контроль ФАС. Вот это была бы та позиция государства, которая бы позволила компаниям выжить. Никто не говорит про доходную часть, что строители смогут обогатиться на этом, нет, речь идет о том, чтобы сейчас им выжить.
Говорят спасение утопающих - дело рук самих утопающих, да и мы уже в 1998 году проходили сложнейшие испытаня. Тогда на рынке из 89 регионов только в 13 остался строительный комплекс, который был дееспособен.
Как сами застройщики справляются с кризисной ситуацией, когда у них ограничен доступ к кредитным ресурсам, а спрос на жилье упал?
Одни большие компании уже потеряли определенный процент своих акций, другие пошли на получение кредитов под большие проценты, и если раньше они могли получить кредит под 8% годовых, то сейчас уже под 27%. Кто-то продает свое имущество, кто-то объединяется, другие предлагают выкупить свои объекты властям. Выходов-то как таковых здесь много, но чтобы они несли положительный заряд – такого нет.
А вам не кажется, что менеджмент компаний сам довел их до такого состояния необдуманной кредитной политикой?
Я бы сказал, что все, включая государство, не ожидали, что у нас будет такой кризис. Говорили, и подушки безопасности у нас есть, и ипотека не обрушится. Я не думаю, что виноват менеджмент, ведь, понимаете, в крупных компаниях работают умные ребята, и до кризиса все у них было нормально – компания заходила в регионы, строила там жилье на пустырях практически, создавала новые рабочие места, инвестировала в экономику. Но кризис смешал все планы, и говорить сейчас, что кто-то один виноват просто опрометчиво.
Строители в последние годы, однако, неплохо заработали на повышении цен на жилье, которые в некоторых регионах увеличились чуть ли не в два раза. Не кажется ли вам, что есть некоторая социальная справедливость, что цены снизились в результате кризиса?
Строителей всегда обвиняют в том, что они спекулянты. Но вы поймите, здесь не все так однозначно, как некоторые хотят видеть.
Во-первых, спрос определяет предложение. Я знаю людей, которые платили по 90 тысяч долларов за квадратный метр, а машиноместо для автомобилей покупали за 200 тысяч евро. Ну, есть деньги шальные – пусть вкладывает.
Другое дело - социальное жилье, здесь должно вмешиваться государство, ведь у нас масса обстоятельств, которые закладываются в цену жилья. Допустим, получение разрешения на строительство – это около 2,5 лет и 200 согласований, причем за эти бумажки надо платить. Потом, стоимость земли, - в пиковые периоды сотка земли могла стоить 60 тысяч долларов! Я уже не говорю про лимиты на электроэнергию, воду, газ – это все деньги. Конечно, строители в это вкладываются, а потом все эти затраты отражаются на стоимости метра. Если все это убрать, мы бы спокойно могли говорить о 30 тысячах рублей за квадратный метр – и строители и покупатели были бы довольны.
Многие эксперты предсказывают вторую волну кризиса в сентябре, которая может затронуть и строительные компании. Вы согласны с такими мнениями?
Я бы этим экспертам великим, которые вторую или третью нам волну прогнозируют, задал конкретные вопросы – почему да как? Человек должен нести прямую ответственность за подобные прогнозы, да еще в нестабильной экономической ситуации.
Вообще, я считаю, что разным слоям населения должна даваться разная информация. Простому человеку надо сказать: "Если вложился в строительство, ты свою квартиру получишь". Обманывать, что все хорошо, не надо, но мы должны ему гарантировать получение квартиры в перспективе.
Людей надо успокоить.
Банковским структурам тоже надо четко сказать: "Ребята, прекратите баловаться". А то получается – строители были все такие хорошие и пригожие, а как кризис грянул, от них сразу все кредитные организации отвернулись. Где эти миллиарды, которые были влиты в госбанки? Их же нет! Мы вот не особенно их ощутили.
Нам надо просто помочь. Я думаю, мы сделали достаточно много, и теперь можем рассчитывать на государственную поддержку.
Естественно, что сегодня должен быть создан антикризисный штаб по строительству, где должны быть руководители компаний, финансисты, юристы, и не просто те, кто из зданий редко выходит и попадает на стройку, а практики. Консолидированное мнение, конкретные предложения и контроль – все это нам поможет.
