МОСКВА, 11 апр — РИА Недвижимость. Волатильность на российском валютном рынке, если она продлится долгое время, может негативно сказаться на рынке коммерческой недвижимости страны, рассказали РИА Недвижимость эксперты рынка.
США в пятницу ввели новые санкции против России. В санкционный список попал ряд крупных российских бизнесменов и подконтрольные им компании. На этом фоне курс доллара в среду поднимался выше 64 рублей, а евро — выше 80 рублей.
Вопрос о сроках
"Курс валюты должен зафиксироваться на новом уровне, прежде чем он окажет какой-либо значимый эффект на рынок недвижимости", — сказал директор департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Алан Балоев.
С ним согласен гендиректор CBRE Владимир Пинаев. По его словам, ключевой вопрос состоит в том, как долго продлится период волатильности рубля. Если он быстро закончится, то влияния на рынок не будет, если это надолго, то ритейлеры ощутят на себе негативные последствия, ведь продажи импортных товаров сократятся, а это отразится на деловой активности ритейла и планах по их расширению. С другой стороны, это может затруднить и обслуживание валютных кредитов, замечает он.
"Если валютные скачки продолжатся, это может дестабилизировать весь рынок. Так как в первую очередь, все что хотят видеть клиенты перед принятием решения о сделке, – это стабильность", — считает директор направления стрит-ритейл Knight Frank Виктория Камлюк.
Но в целом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, недвижимость реагирует на изменения обычно в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит, а полгода — достаточно длительный срок для того, чтобы ситуация еще несколько раз изменилась в ту или иную сторону, добавил партнер Colliers International Владимир Сергунин.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков полагает, что если все пойдет по негативному сценарию, то и рынок отреагирует соответственно. Скорее всего, в первую очередь, речь пойдет о новых проектах – девелоперы рискуют значительными средствами, они весьма чувствительны к внешним воздействиям. А во вторую очередь уже пойдут ставки аренды, полагает он.
При этом Сергунин считает маловероятным, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список. "Они и так не имели доступа к западному финансированию", — говорит он.
Стрит-ритейл в наилучшем положении
Однако в целом рынок уже имеет опыт падения курса рубля в 2014 году, и большая часть договоров аренды заключена в рублях, потому особых проблем эксперты не ожидают.
"Благодаря рублевым ставкам, принятым на рынке стрит-ритейла, этот сектор находится в более выигрышном положении, чем другие форматы торговой недвижимости. Сейчас уровень доходности от данного бизнеса варьируется в пределах 8-12% годовых, и многие клиенты, имеющие капитал в валюте, начинают все больше присматриваться к данному типу инвестиций", — говорит Камлюк.
Если падение рубля продолжится, то на рынке складской недвижимости будет увеличиваться себестоимость строительства складов в том числе за счет увеличения стоимости импортного оборудования. Это приведет к увеличению стоимости продажи зданий и уровня арендных ставок, если девелоперы не начнут более активно следовать принципу импортозамещения, рассуждает региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Владислав Рябов.
"При таком сценарии компании-импортеры начнут снижать объемы занимаемых складских площадей и будут корректировать свои планы развития, как это было в конце 2014 года", — добавил он.
Как добавил Балоев, в среднесрочной перспективе рынок может негативно отреагировать как в сегменте торговой недвижимости (снижение покупательной способности и как следствие оборотов и ставок), так и офисов и складов, из-за снижения выручки арендаторов.
Те же перспективы рисует для гостиничного рынка и Пинаев. Он полагает, что рост трафика иностранных туристов на фоне падения рубля вероятен, но если он и будет, то обслуживание валютных кредитов и валютные закупки для гостиниц достаточно высокого уровня "съест" этот рост выручки.
"Негативные события будут сопровождаться падением уровня вакантности, которое мы уже наблюдаем на фоне минимального ввода по всем сегментам коммерческой недвижимости, и это, в свою очередь, будет удерживать арендные ставки от резких колебаний", — говорит Сергунин. Объявленная же программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых попали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect ("эффект перелива") в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости, заключает он.
